一边是，二手房指导价的大刀一直悬而未落；
8月2日凌晨，东莞发布“莞八条”新政（全文：👉东莞深夜重磅！控地价！限房价！个人增值税免征两年变5年！），其中第五条提到将加快“建立二手房成交指导价制度”。
刚刚，官方正式回复，东莞市首批二手住房交易参考价格，将于近期发布！
一边是，市场其实早已起了变化。
据东莞市住建局每月数据，二手房网签从2020年7月的8051套成交，已下降至2021年7月的1775套（2020年7月数据，部分受725新政影响）。
已不能仅仅用腰斩来形容。
二手房市场成交下滑，部分传统的热点镇街，甚至已经接近冰封。凤岗，2020年7月二手网签401套，今年7月二手网签仅48套，下降近9成（2020年8月数据，主要是受725新政细则暂时无法网签影响）。塘厦，同样从2020年7月最高的540套，下降到今年6月最低时的56套。
临深片区成交下行的原因主要有两个，一个是政策影响、一个是市场变化。
政策上，2020年东莞725新政，非本地户口购买二手房，由原来的不限购纳入到限购。同时，限售由原来的2年，增加到3年。此后又经历多轮调控升级。作为外地购房者占比较高的临深片区，特别是塘厦、凤岗，影响最大。再加上今年以来，严查首付、贷款利率高、放款慢，二手市场一直处在高压政策下，成交难以放量。其一是整个东莞城市发展的进程。自2020年起，东莞城区在强心战略下迅速崛起，城区置业成为热点。其二是在今年上半年以前，临深片区的新房一直处于缺货状态。市场的热度并不及有新房供应的城区、松山湖片区。虽然下半年有多个新盘入市，但是在限价等政策影响下，预期已变，新房热度已经不再。以塘厦碧桂园新盘为例，该盘5月21日起分三批备案，共约498套，截止目前，据不动产登记中心网站显示，住宅仍有390套可售。不过也会有存在网签延期的情况，所以显示上网签数量暂时不多。| 数据来源：不动产登记中心，网签存在滞后，仅供参考而降价也并不是个例，塘厦、凤岗的市场变化，已开始影响周边镇街。樟木头新盘，从原来备案的2万5均价，实际最低去到1万8单价。二手成交冰封、新房竞争大，临深的市场率先进入了降价走量的阶段。
市场下行，那刚需还能不能买房？不是说买涨不买跌吗？限购升级、严查首付、指导价，都是为了挤掉楼市水分。而挤掉楼市水份的目的，细想想，还是为了在有限供应的情况上，保护刚需能不受炒房影响。对比及回顾此前多个城市的楼市政策来看，每一次的政策升级，基本上多数都是刚需上车的重要时机。所以，对于刚需而言，先问一问自己实际的需求和买房的目的，再作决定。当决定要买时，如果买新房，刚需自住要注意收楼时间，以及周边配套建成时间。买二手房，则建议优先二手成交活跃的小区。此前，东莞市住建局于3月26日、7月8日，两次发布东莞成交活跃二手楼盘，可做参考。
其中塘厦共15个热点二手楼盘，成交最高的是塘厦临深区域的碧桂园天麓山、万科朗润园。凤岗共11个热点二手楼盘，成交第2、3的同样是位于临深的名流印象花园、大运城邦花园。买二手房，还有一个值得留意的是，相比新房，二手房的交易流程更为复杂，一个靠谱的中介非常重要。如果对接的是一个你认为靠谱的中介，请善待他。因为随着二手成交下降，中介大军也在减少。目前，东莞正在经历政策密集期，8月2日莞八条、8月4日挂牌首批限售价地、8月23日三限房试点方案出炉、昨天9月9日出台土拍新政，接下来还有新房限价、热点楼盘摇号政策等，当然还有二手房指导价，给点时间，也都将马上来了。PS：今天（9月10日）除二手房指导价在得到官方正式回复外，关于公证摇号选房，也有了最新回复：网上认购登记及公证摇号选房相关细则文件正抓紧完善中，预计9月中旬左右出台实施！
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